Sollte man in Costa Rica eine Immobilie kaufen?

Das Gespräch, das uns 2022 und 2023 nicht losließ

Es begann in den Kommentaren und im Posteingang, und bis Mitte 2022 war es nicht mehr zu ignorieren: Menschen, die uns nach dem Kauf einer Immobilie in Costa Rica fragten. Kein Langzeitmiete, kein Saisonvertrag — Kauf. Eigentum.

Der Kontext war klar. Die Pandemie hatte die Verbreitung von Remote-Arbeit beschleunigt. Eine Generation von Berufstätigen, die plötzlich von Büros unabhängig war, hatte festgestellt, dass „Zuhause” auch ein interessanterer Ort sein könnte als die aktuelle Postleitzahl. Costa Rica — stabil, in den Tourismusgebieten zweisprachig, von Nordamerika aus erreichbar, mit außergewöhnlicher Natur — stieg auf jeder Lebensqualitätsliste.

Die Immobilienpreise folgten dem Interesse. Zwischen 2020 und 2023 stiegen die Preise in den begehrtesten Küstengemeinden Costa Ricas in einigen Segmenten um 30–60 %. Das zog sowohl Lifestyle-Käufer als auch spekulative Investoren an — eine Kombination, die zu Komplikationen neigt.

Hier ist unsere ehrliche Einschätzung der Chancen und Risiken.

Was das Recht für ausländische Käufer tatsächlich besagt

Das Erste, was man verstehen muss: Ausländische Staatsangehörige können in Costa Rica legal Eigentum mit im Wesentlichen denselben Rechten wie Staatsbürger erwerben. Es gibt keine Beschränkung des ausländischen Eigentums an eingetragenem (Escritura-)Grundstück. Dies ist ein echter rechtlicher Vorteil gegenüber vielen konkurrierenden Reisezielen — anders als in Mexiko (wo Küstengrundstücke eine Banktreuhandstruktur erfordern) erlaubt Costa Rica ausländischen Nicht-Bürgern direktes Titelrecht.

Die entscheidende Einschränkung ist: „eingetragenes Grundstück”. Das ist wichtig, weil ein erheblicher Teil der Küsten- und Landfläche in Costa Rica nicht eingetragen ist — es unterliegt anderen Rechtssystemen, darunter dem Küstenzonengesetz und verschiedenen Schutzgebietsregelungen.

Das Gesetz zur Meereszone (Zona Marítimo Terrestre) ist das wichtigste: Die ersten 50 Meter ab der Hochwasserlinie sind unveräußerliches öffentliches Land — niemand kann es besitzen. Die nächsten 150 Meter sind Konzessionsland — der Staat besitzt es, und private Einzelpersonen (einschließlich Ausländer) können Konzessionen über lokale Gemeindeverwaltungen halten. Bauen auf Konzessionsland ohne gültige Konzession ist verbreitet, teuer zu regularisieren und mit echten Rechtsrisiken verbunden.

In der Praxis gilt: Liegt ein Grundstück innerhalb von 200 Metern vom Strand entfernt, braucht man unbedingt einen spezialisierten Anwalt, der seinen Rechtsstatus vor jedem Kaufgedanken prüft. Das ist nicht verhandelbar.

Die Märkte, die sich tatsächlich bewegt haben

Die Gemeinden mit der stärksten Preissteigerung zwischen 2020 und 2023 waren diejenigen, die seit Jahren Expat- und Digitale-Nomaden-Ruf aufgebaut hatten:

Nosara entwickelte sich von einer Surf-und-Yoga-Nische zu einer echten Luxus-Destination. Dreieinhalb-Zimmer-Häuser, die 2019 bei 350.000 US-Dollar lagen, erreichten 2022–2023 Werte von 550.000–700.000 US-Dollar.

Santa Teresa folgte einem ähnlichen Verlauf. Die Lebensqualität verteuerte sich direkt: Mittelklasse-Häuser erreichten 400.000–600.000 US-Dollar.

Tamarindo und Umgebung (Langosta, Playa Grande) verzeichneten starke Wertsteigerungen bei Eigentumswohnungen und Villen im Segment 250.000–500.000 US-Dollar.

Manuel Antonio ist schon immer teurer als andere costa-ricanische Märkte gewesen; die Steigerungen 2020–2023 bestätigten lediglich den Premium-Status.

Uvita und der südliche Pazifik verzeichneten prozentual größere Zuwächse von einer niedrigeren Basis aus.

Marino Ballena: whale watching in Uvita

Die Fallen, in die Käufer tappen

Wir haben genug Geschichten von Lesern, Mitreisenden und Personen aus der lokalen Expat-Gemeinschaft gehört, um eine Liste der häufigsten Probleme zusammenzustellen.

Nicht eingetragener oder unklarer Titel: Das häufigste ernsthafte Problem. Ein Grundstück ohne klaren, im Registro Nacional eingetragenen Titel ist nicht sicher kaufbar. Immer und ausnahmslos.

Verstöße gegen das Küstenzonengesetz: Wie beschrieben kann Strandnähe bedeuten, dass ein Grundstück auf Konzessionsland statt auf eingetragenem Land liegt. Die Konzession muss aktuell, auf den Käufer übertragbar und durch die Gemeindeverwaltung bestätigt sein.

Besitzrechte (Derechos de Posesión): Das costa-ricanische Recht gibt Bewohnern von nicht erschlossenem Land nach zehn Jahren offener, kontinuierlicher Nutzung bestimmte Rechte. Beim Kauf von landwirtschaftlichem Land mit einem langjährigen Bewohner können langwierige Rechtsstreitigkeiten entstehen.

Vorkaufsverkäufe ohne Treuhandkonto: Käufer, die 2021–2022 Anzahlungen für geplante Projekte leisteten, die ins Stocken gerieten oder aufgegeben wurden, fanden ihre Anzahlungen in rechtlicher Schwebe. Für jeden Vorkaufsvertrag ein unabhängiges Treuhandkonto über einen etablierten Anwalt nutzen.

CFIA-Registrierung für Bauprojekte: Neubauten müssen von einem registrierten costa-ricanischen Architekten geplant und vom Colegio Federado genehmigt werden.

Wie die Zahlen 2023 aussahen

Bis Frühjahr 2023, als wir die erste Version dieses Artikels schrieben, gab es Anzeichen dafür, dass sich die extremsten Preissteigerungen abschwächten. Objekte standen 60 Tage zur Verfügung statt in zwei Wochen zu verkaufen. Die strukturellen Grundlagen — politische Stabilität, geografische Zugänglichkeit, etablierte Expat-Infrastruktur, außergewöhnliche Natur — verschwinden nicht. Aber der Anstieg 2020–2022 hatte manche Preise über das hinausgetrieben, was die lokale Mietrendite rechtfertigen konnte.

Für wen es wirklich funktioniert

Es funktioniert für Menschen, die ernsthaft vorhaben, erhebliche Zeit in Costa Rica zu verbringen — idealerweise mehrere Monate pro Jahr — und die das Objekt als Lifestyle-Anlagegut und nicht als Renditeobjekt betrachten.

Es funktioniert für Rentner, die Costa Rica als Basis gewählt haben und Stabilität suchen.

Es funktioniert für Käufer mit langen Zeithorizonten — fünf bis zehn Jahre — die mit der Illiquidität einer internationalen Immobilie umgehen können.

Es funktioniert nicht gut als reine Kapitalanlage ohne persönliche Nutzung. Die Transaktionskosten, die Haltekosten in einer ausländischen Rechtsordnung, die Verwaltungskomplexität und das Währungsrisiko machen die Rechnung ohne erhebliche Eigennutzung schwierig.

Nosara catamaran sunset charter

Vor dem Kauf: die Mindestvoraussetzungen

Wer nach all dem noch interessiert ist — was viele Personen aus gutem Grund sind — sollte diese Mindestanforderungen erfüllen:

1. Einen unabhängigen Anwalt (nicht vom Verkäufer oder Makler empfohlen) mit der Titelsicherung beauftragen. Budget: 1.500–3.000 US-Dollar.
2. Den Küstenzonenstatus klären, wenn das Grundstück irgendwie in Küstennähe liegt.
3. Einen lizenzierten Immobilienmakler nutzen, vorzugsweise Mitglied der CCCBR.
4. Eine unabhängige Immobilienbewertung durch einen lokalen Gutachter einholen.
5. Den Wasser- und Stromanschluss des Grundstücks prüfen.

Für mehr zum finanziellen Umfeld dieser Entscheidung empfehlen wir unsere Artikel zur Einwanderung und Daueraufenthalt und zur Colón-Dollar-Dynamik.

Der Traum einer Immobilie in Costa Rica ist verständlich. Das Land macht es leicht, ihn sich vorzustellen. Das Rechtssystem ermöglicht es Ausländern zu besitzen. Die praktische Komplexität macht sorgfältige Prüfung unerlässlich. All das gilt gleichzeitig.