¿Deberías comprar una propiedad en Costa Rica?

La conversación que seguía apareciendo en 2022 y 2023

Empezó en los comentarios y la bandeja de entrada, y para mediados de 2022 era inevitable: personas preguntándonos sobre la compra de propiedades en Costa Rica. No alquiler a largo plazo, no un arrendamiento estacional: compra. Propiedad.

El contexto era claro. La pandemia había acelerado la adopción del trabajo remoto. Una generación de profesionales de repente desvinculados de las oficinas había mirado sus opciones y concluido que si iban a trabajar desde casa, “casa” podía ser algún lugar más interesante que su código postal actual. Costa Rica —estable, bilingüe en las zonas turísticas, accesible desde Norteamérica, con entornos naturales extraordinarios— subió en cada lista de calidad de vida.

Los precios de las propiedades siguieron el interés. Entre 2020 y 2023, el sector inmobiliario en las comunidades costeras más buscadas de Costa Rica vio una revalorización de entre el 30 y el 60 % en algunos segmentos. Esto atrajo tanto a compradores de estilo de vida como a inversores especulativos, una combinación que tiende a producir complicaciones.

Esta es nuestra evaluación honesta de la oportunidad y los riesgos.

Lo que dice realmente la ley para los compradores extranjeros

Lo primero que hay que entender es que los ciudadanos extranjeros pueden ser propietarios legalmente de inmuebles en Costa Rica con esencialmente los mismos derechos que los ciudadanos. No hay restricción a la propiedad extranjera de propiedades escrituradas (con escritura). Esta es una ventaja legal genuina sobre muchos destinos competidores: a diferencia de México (donde la propiedad costera requiere una estructura de fideicomiso bancario), Costa Rica permite la titulación directa por parte de no ciudadanos.

La calificación clave es “propiedad escriturada”. Esto importa porque una parte sustancial de los terrenos costeros y rurales en Costa Rica no está escriturada: está regulada por otros regímenes jurídicos, incluida la Ley de la Zona Marítimo Terrestre y varias designaciones de territorios indígenas, que cambian fundamentalmente el panorama de la propiedad.

La Ley de la Zona Marítimo Terrestre es la más importante: los primeros 50 metros desde la línea de marea alta son tierra pública inalienable: nadie puede ser propietario de ella. Los siguientes 150 metros son terreno de concesión: el Estado es el propietario y los particulares (incluidos los extranjeros) pueden tener concesiones a través de los gobiernos municipales locales, sujetas a renovación. Construir en terreno de concesión sin una concesión válida es habitual (muchas propiedades frente a la playa existen en una zona gris), caro de regularizar y conlleva un riesgo legal real.

En la práctica: si una propiedad está a menos de 200 metros de la playa, necesitas un abogado de propiedad especializado para revisar su situación legal antes de considerar la compra. Sin excepciones. Esto no es negociable ni delegable.

Los mercados que realmente se movieron

Las comunidades que experimentaron la mayor revalorización de precios entre 2020 y 2023 fueron las que llevaban años construyendo su reputación como destinos de expatriados y nómadas digitales:

Nosara pasó de ser un nicho de surf y yoga a un destino de lujo genuino. Las casas de tres dormitorios que costaban 350.000 dólares en 2019 alcanzaron los 550.000-700.000 en 2022-2023. Los terrenos edificables en las colinas detrás de Playa Guiones, que costaban entre 80.000 y 120.000 dólares en 2019, se duplicaron.

Santa Teresa siguió una trayectoria similar. El atractivo del estilo de vida se tradujo directamente en precio: las casas de gama media alcanzaron los 400.000-600.000 dólares en las zonas sobre la carretera principal.

Tamarindo y alrededores (Langosta, Playa Grande) experimentaron una fuerte revalorización de condominios y villas en el rango de 250.000-500.000 dólares. La infraestructura en torno a Tamarindo —carreteras asfaltadas, internet fiable, proximidad al aeropuerto de Liberia— la hizo especialmente atractiva para compradores que buscaban comodidad junto al acceso a la playa.

Manuel Antonio siempre ha sido caro en relación con otros mercados de Costa Rica; la revalorización de 2020-2023 simplemente confirmó su estatus premium. Las casas llave en mano con vistas al océano en el rango de 600.000-1.000.000 de dólares se vendían rápidamente; algunas superaron el precio de venta en situaciones competitivas, una frase que antes rara vez se escuchaba en el sector inmobiliario costarricense.

Uvita y el Pacífico Sur, tradicionalmente más baratos que Guanacaste, experimentaron porcentualmente mayores ganancias porcentuales desde una base más baja, reflejando la creciente atención de los compradores expulsados de Nosara o Tamarindo.

Marino Ballena: whale watching in Uvita

Las trampas que cogen a los compradores

Hemos escuchado suficientes historias de lectores, compañeros viajeros y personas vinculadas a la comunidad de expatriados local como para compilar lo que consideramos la lista definitiva de cómo los compradores se meten en problemas.

Sin escritura o escritura confusa: el problema grave más común. Una propiedad sin una escritura clara y registrada en el Registro Nacional no es comprable de forma segura. Punto. Incluso con documentación aparente, necesitas un abogado independiente —no el abogado del vendedor— para realizar una búsqueda de título.

Violaciones de la zona marítima: como se ha descrito anteriormente, las propiedades frente a la playa o cerca de ella pueden estar en terreno de concesión en lugar de terreno escriturado. La concesión debe existir, estar al día, estar a nombre del comprador (o ser transferible) y la autoridad municipal debe estar al corriente de sus obligaciones. Muchos compradores han adquirido propiedades de playa solo para descubrir años después que la concesión había caducado o estaba a nombre del propietario anterior y no era transferible.

Derechos de posesión (derechos de posesión): la ley costarricense otorga a los ocupantes de terrenos no mejorados ciertos derechos después de 10 años de posesión abierta y continua. Comprar terrenos agrícolas rurales con un ocupante a largo plazo que reclama derechos de posesión puede dar lugar a disputas legales prolongadas aunque el título parezca limpio.

Preventas de promotores sin depósito en garantía: durante los períodos de auge, los promotores venden unidades en proyectos planificados sobre plano, tomando depósitos sin que el proyecto esté totalmente financiado o autorizado. Los compradores que pagaron depósitos en 2021-2022 para proyectos que se paralizaron o fueron abandonados se encontraron con sus depósitos en un limbo legal. Utiliza depósitos en garantía independientes a través de un abogado establecido para cualquier compra en preventa.

Registro en el CFIA para la construcción: la nueva construcción debe ser diseñada por un arquitecto costarricense registrado y aprobada por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos. Los compradores extranjeros que intentan construir en terrenos comprados utilizando construcción informal sin los permisos adecuados se enfrentan a multas y órdenes de demolición.

Lo que mostraban los números en 2023

Para la primavera de 2023, cuando escribimos la primera versión de este artículo, había señales de que la revalorización más extrema de los precios se estaba moderando. Propiedades que habían estado en lista durante 60 días en lugar de venderse en dos semanas. Reducciones de precios que aparecían en segmentos que habían sido efervescentes en 2022. La conversación había pasado de “¿cómo compito por esta oferta?” a “¿cómo negocio sobre esta oferta?”

Esto no es un colapso. El atractivo a largo plazo de Costa Rica como destino para compradores norteamericanos y europeos es estructural, no especulativo. Los fundamentos —estabilidad política, geografía accesible, infraestructura de comunidad de expatriados establecida, naturaleza extraordinaria— no desaparecen. Pero el repunte de 2020-2022 había empujado algunos precios más allá de lo que podía justificar la economía local de alquileres, y la corrección fue racional.

Para los compradores en 2023, esto significó más opciones y más tiempo. También significó que los vendedores que habían comprado especulativamente en 2021-2022 y necesitaban liquidez vendían a precios que ofrecían una oportunidad real para los compradores al contado con paciencia.

Para quién funciona realmente

Después de todas las advertencias, ¿para quién es esto?

Funciona para las personas comprometidas a pasar tiempo significativo en Costa Rica —idealmente varios meses al año— y que ven la propiedad como un activo de estilo de vida más que como una inversión de alquiler. El mercado de alquiler a corto plazo en Guanacaste y el Pacífico es activo, pero los costes de gestión (entre el 10 y el 30 % de los ingresos brutos a través de una empresa de gestión de propiedades), los costes de mantenimiento en un entorno tropical húmedo (más altos de lo que se espera) y la realidad de desocupación de un mercado estacional significan que los ingresos por alquiler rara vez tienen sentido financiero como justificación principal de la compra.

Funciona para los jubilados que han elegido Costa Rica como base y quieren estabilidad: una casa en propiedad en lugar de la ansiedad de las renovaciones anuales de arrendamiento o las decisiones del arrendador. Los programas de residencia de pensionado y rentista hacen de esto un camino claro y establecido.

Funciona para compradores con horizontes temporales más largos —cinco a diez años— que se sienten cómodos con la falta de liquidez de una propiedad internacional y que entienden que la salida requiere navegar la misma complejidad legal que la entrada.

No funciona bien como inversión pura de capital de revalorización sin uso personal. Los costes de transacción, los costes de mantenimiento en una jurisdicción extranjera, la complejidad de gestión y el riesgo de tipo de cambio hacen que los números sean difíciles sin un tiempo personal significativo en la propiedad.

Nosara catamaran sunset charter

Antes de comprar: los deberes mínimos

Si después de todo esto sigues interesado —y muchas personas razonablemente lo están— esto es lo mínimo:

1. Contrata un abogado independiente (no recomendado por el vendedor o el agente inmobiliario) para realizar la diligencia debida del título. Presupuesta entre 1.500 y 3.000 dólares.
2. Comprende el estado de la Zona Marítima si la propiedad está cerca de la costa.
3. Usa un agente inmobiliario licenciado, preferiblemente miembro de la CCCBR (Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces). Costa Rica no tiene licencia obligatoria para agentes inmobiliarios, lo que significa que cualquiera puede reclamar el título.
4. Realiza una valoración fiscal independiente de la propiedad a través de un tasador local antes de acordar el precio.
5. Comprende el estado de conexión al agua y a la electricidad de la propiedad: algunas propiedades rurales dependen de conexiones informales que pueden complicar la transferencia del título.

Para más información sobre el entorno financiero en el que se sitúa esta decisión —tipos de cambio, costes de residencia, vida cotidiana— lee nuestros artículos complementarios sobre inmigración y residencia permanente y la dinámica entre el colón y el dólar.

El sueño de una propiedad en Costa Rica es comprensible. El país hace que sea fácil imaginarlo. El sistema legal hace que sea posible que los extranjeros sean propietarios. La complejidad práctica hace que la diligencia debida sea esencial. Las tres cosas son ciertas simultáneamente.